5月，碧桂园在微信公众号上发布消息，招聘“养猪事业部负责人”，吃瓜群众纷纷猜测，碧桂园这是下的哪盘棋?是要养猪了?6月15日，“碧桂园农业控股有限公司”正式揭牌。

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　　在此之前的4月10日，万科和农产品签署战略合作框架协议，双方拟在新零售及城市食品安全产业、农产品流通综合产业园区开发、现代化农产品种植养殖基地建设等领域开展合作。

　　与万科差不多同一时间， 恒大集团宣布，成立了恒大高科农业集团，宣称要建设成为技术最优、实力最强、世界一流的高科技农业龙头企业。

　　此外，华润置地、绿城、中粮、万达等房企均宣布涉足农业。房企做农业，究竟是在限购限贷还限价的政策下，打算调转车头，还是借农业东风实现跨界?且听明源君一一分析。

　　01

　　房企纷纷跨界农业

　　他们盯上了什么?

　　超级赚钱的房企大佬们纷纷踏足农业，难道搞农业是一块肥肉?他们究竟看中了农业的哪一点?

　　1、政府高度重视农业发展，有政策红利

　　党的十九大报告中首次提出“乡村振兴战略”，坚持农业农村优先发展，构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系等各个方面和层次的部署。2017年中共中央一号文件中提出要大力推进“田园综合体”试点工作，2016年《国务院关于深入推进新型城镇化的若干意见》中提出要推动特色小镇的发展。

　　房企布局农业，资金就会流向农村，助力农业产业的发展，一定程度上可以为农民增收。这一举措符合国家大力发展农村的趋势，可享受政策红利。比如可以争取一定的扶持资金，特别是拿地方面的优惠条件。例如在十九大的报告中提出，第二轮土地承包到期后再延长三十年。

　　2、消费升级，潜力巨大

　　伴随着物质条件的日益丰富，人们衣食住行方面的消费需求不断升级。就买房来看，许多客户在解决了住房刚需之后，更加追求居住品质、情怀和体验。同时对饭桌上的食物要求也越来越注重，喜欢购买绿色、安全、优质的农副产品。在闲暇时，也热衷于到城郊亲近自然，采摘果蔬。房企和农业、旅游等领域融合可以更好的满足这一需求。

　　前瞻产业研究院发布的《休闲农业与乡村旅游市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示，2017年全国乡村旅游实际完成投资达到约5500亿元，年接待人数超过25亿人次，乡村旅游消费规模超过1.4万亿元。

　　3、布局农业可以释放存量潜力

　　相信大家经常看到某某房企今年的销售额是多少多少千亿，百亿。这些数字是谁创造的了?是买房的人，这些人要吃要喝要玩吧!可见房地产商们手握强大的农业消费场景。曾有开发商说，他们卖了房之后就再也进不去业主的家了，还比不上外卖小哥和快递小哥。他们完全有可能通过布局农业，帮助他们走进业主的家门，将服务的触角延伸到买房人的餐桌上。比如碧桂园旗下的社区生活服务商“凤凰优选”，在社区内布局自动售卖机，无人超市等。

　　另外，从农业自身的利润来说，也是可观的。以目前房企热衷的养猪业来看，行业老大哥“温氏”2016年的净利润高达19.9%，而房企大佬万科2016年的净利润率为8.7%，温氏的净利润率是万科的2.3倍。或许这就是碧桂园养猪，万达要养猪，恒大之前做粮、油、奶制品的初衷。

　02

　　地产商做农业

　　农业小镇是重头戏

　　存量客户也是关注对象

　　地产和农业有一个共同点：他们都有一个会下蛋的共同母鸡——土地。地产开发商需要拿地开发盖房子买楼盘挣钱，农民也需要在耕地上种植农产品，再卖给消费者挣钱，他们都是依靠土地获利。那地产商跨界农业，会产生什么样的摩擦了?

　　1、碧桂园——先建渠道再养猪

　　很多人看到碧桂园招养猪技术员了，要跨界养猪了，这不会是抛弃房地产，去玩农业了吧!殊不知碧桂园早在2016年，就推出“凤凰优选”。它是碧桂园旗下的社区生活服务商，致力于为碧桂园小区业主和社会提供“好吃、好用、省钱、安全”的产品，同时丰富社区的服务类型。

　　“凤凰优选”的发展业态包括大中小型社区店、自动售卖机、无人店、在线商城等。打造“覆盖最后100米”的社区生活服务平台。至今，“凤凰优选”已经在广州(楼盘)、宁波(楼盘)、武汉(楼盘)、常州(楼盘)等30多个城市开设了近500家店面。而他们的目标是20000家。

　　碧桂园的农业发展思路是先建立渠道，在世界范围内，寻找没有污染、农药残留的食品，提供优质的服务，打通流通领域。之后再自己做生产商，种养、建加工厂，送货上门等，将自己生产的农业产品提供给所有人。

　　就养猪来讲，这么大的门店规模，当然可以卖猪肉。当一般农户还在为猪价担忧的时候，如果他们养的猪是绿色环保、高品质的，可以溢价的猪肉，进入了“碧桂园”的社区店。

　　和一般农牧企业先养猪，再卖肉的思路不一样，碧桂园走的是先建渠道，再养猪模式，之后可能还会听到碧桂园的其他养殖计划。

　　2、绿城——轻资产操盘，聚焦存量土地建小镇

　　2012年蓝城中国和浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司。2016年绿城的创始人宋卫平说，他要在十年内造100个小镇，实现一万亿的销售额。

　　绿城的农业小镇，在一线城市和核心二线城市周边，30-50公里包围圈内的地区，盘活农业用地，并将周边农民转化为现代农业工人。

　　整合农业、健康、教育、康养、园区服务资源，打造X+4模式，所有项目都有4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，X代表小镇的独有特色。这个X可以是龙井茶、红酒，也可以是越剧、花海。一般都是4大基因的个性化衍生。但在大城市近郊，X也可能代表着居住。

　　绿城小镇的发展模式

　　绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地，轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。绿城小镇重点在于配套服务体系，绿城选择构建开放平台，自己强化关键服务，其他服务选择和外部力量合作，包括和万科合作。运营费用则从住宅产品的销售额中，抽取2%左右金额，用于园区配套团队建设和后续运营服务。

　　3、华润置地——融合多种生活场景打造农业体验业态

　　此前华润置地副主席唐勇曾在中期业绩发布会上表示：公司有能力维持在规模前十的位置。之后就发布了耕雨品牌，从消费者的多个生活场景出发，布局了三条产品线。可能华润做农业，是认真的。

　　农业+商业：屋顶上的智能农场

　　华润置地计划运用创新的规划设计和农业种植管理技术，在商业和写字楼空间中，打造屋顶农场，给远离田园的都市白领、青少年、亲子家庭提供一个自然体验乐园。

　　首个落地项目为深圳(楼盘)华润城的屋顶农场，在这里除了常见的蔬菜培育，屋顶农场可以提供很多农耕体验，例如亲子农庄职业体验、智慧农业(000816,股吧)科技体验、即采即食体验等等。考虑到天气因素，很多体验场地都定在温室或者室内进行，并应用多种农业科技给屋顶农场的管理和体验加分。在工作之余不用走出大楼就可以亲近自然，是华润城屋顶农场的价值所在。

　　图片来源：赢商网

　　农业+社区：社区里的农业社群

　　很多房企都曾将农田引入社区，比如万科的一米菜园。作为住宅配套、物业增值服务，农业进社区，可以提高居民生活品质，增进社区交流。小径湾社群农园是华润置地“农园计划”的落地项目，将在社区内引入农场、自然学校、生态餐厅等。把客群锁定在高档社区居民、家庭，健康生活、品质生活追随者以及慕名而来的游客。

农业+产业：农业特色小镇

　　华润置地的农业+产业计划就是建设农业特色小镇，打造农业+教育+旅游+养老+居住的复合小镇。先是在小镇内建造田园居住社区，做好相关生活配套，如打造田园教育社区;此外会利用当地自然风光打造养生体验中心，如会设置绿色休闲体验区。“田园计划”将落地惠州(楼盘)罗浮山耕雨小镇。

　　图片来源：赢商网

　　这三大产品线的目的是用创新的产品对传统的农业生产、销售和消费方法加以改进，以此衍生出多种盈利模式。其本质还是用地产开发的思维结合农业场景进行创新开发。

　　4、万科——以特色小镇为载体，发展特色产业

　　以特色小镇为载体，发展特色产业，是北京(楼盘)万科未来的重要战略目标之一，军庄镇即是万科正在着力打造的首个特色农业小镇。并且选择地域品牌非常宝贵的京白梨，作为特色农业小镇打造过程中的主打产业。

　　近日，万科和农产品签署战略合作框架协议，双方拟在新零售及城市食品安全产业、农产品流通综合产业园区开发、现代化农产品种植养殖基地建设等领域开展合作。

　　从上文各房企的农业发展模式来看，房企做农业，其本质都是利用自身地产本色，进行产业嫁接，换了地产的实施场景，做成地产+农业的模式。或者利用地产存量资源进行产业链接，形成地产生态的延伸。追根结底，做的还是地产开发商做的事，结合农业扩大地产的实现版图，一种曲线救国之举。

　　从农业来说，农业地产是农业产业升级的一个必然阶段和必须配套。真正嵌入到农村中，以农业产业为依托，以新型城镇化为导向，融合文化产业和旅游产业，结合养生养老、旅游度假、科普教育、农业体验、观光休闲、商务会议等功能，用一产联动二产、三产，是一种新型经济业态，房地产企业恰好可以依托自身优势顺势而为。

　　03

　　要想实现跨界

　　需重视差异

　　发挥自己所长并善于借助外力

　　虽然房地产结合农业看起来没有太多违和感，但是具体操作起来还是有很大的不同，毕竟两者的发展模式还是有很大不同，房企需要充分结合自身优势，并善于借助外力实现地产跨界农业

　　1、农业和房地产的发展逻辑不一样

　　首先农业本身是一个周期长、投资大、回报慢的行业。如同联想佳沃总裁陈绍鹏在被问到佳沃何时能盈利时所说，农业的经营周期大概是10-15年，而要真正形成可持续盈利，需要10年左右。

　　例如跨界养猪的网易，2009年，网易投身养猪业，其间频频传出养猪计划夭折的消息，业界也是多数不看好。但坚守7年后，网易高端猪肉品牌“味央”首次亮相就有了出色的表现，其中一头猪甚至买到了27万的高价。去年，网易宣布在江西高安将落户第二座猪场，扩大其养猪版图。

　　做农业不一样，房地产是赚快钱的，从拿地开发到售楼，一个周期只需要3年左右。但房地产商做农业不能沿用地产的快周转思维，之前有房企全面布局农牧业、重金投入，却以退出收场，无不显示着其做农业的思维不对路。做农业需要切实关注消费者的需求，不能单纯造概念炒概念，需要慢慢打磨、老老实实做。

　　2、房企需发挥特长做自己擅长的事

　　房企的优势在哪了?那肯定是建房子卖房子。因此房企在跨界农业时，需要发挥自己建房子、卖房子的优势，做自己擅长的事情。比如业界有说绿城做小镇其实就是做代建商，主要通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。

　　又比如有些农业小镇主打旅游休闲，房企可以引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入的挖掘产品的市场潜力。

　　比如万达的丹寨小镇，充分发挥自身拿地方面的天然竞争和谈判优势，并结合丹寨当地的造纸、蜡染、鸟笼等文化特色打造了一个集“吃、住、行、游、购、娱、教”为一体的文化、非遗、养生旅游小镇。在宣传方面，一波招募“轮值镇长”的宣传，更让小镇迅速成为“网红”，赚足了眼球。

　　3、多方合作，获得资源支持，打造产业链闭环

　　在上文中，我们有提到无论是绿城还是万科、华润在其跨界农业领域时，都会选择跟外部机构进行合作，比如万科在跨界农业时建特色小镇时，将具有地域品牌的京白梨作为主打产业，联合北京市林业果树科学研究院进行京白梨的课题研究，为其京白梨产业的发展注入力量。

　　在销售方面，万科和农产品进行合作，农产品的主营业务是农产品批发市场的开发、建设、经营和管理，涉及到农产品的流通、农产品电子商务和农产品的供应链服务。万科可利用农产品在渠道平台销售方面的优势，为其农业产品的流通销售铺平道路。